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房地产企业整体产权转让是否缴纳土地增值税?

背景
甲房地产开发企业开发的某楼盘完成了75%的销售量,企业所得税与土地增值税均实行核定征收,公司决定将公司整体产权(包括未销售完的开发产品及其他资产)转让给乙公司。对剩余的25%的楼盘是否视同销售缴纳企业所得税、营业税与土地增值税等?
根据《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》(国税函[2002] 420号)及《国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复》(国税函[2002]165号)的规定,如果将一全资子公司整体产权转让,也相当于是将股权全部转让(该子公司有土地、房屋等不动产)。
这种情况是否缴纳土地增值税?

答:企业整体资产转让是指,一家企业不需要解散而将其经营活动的全都(包括所有资产和负债)或其独立核算的分支机构转让给另一家企业,以换取接受企业资本的股权(包括股份或股票等),包括股份公司的法人股东以其经营活动的全部或其独立核算的分支机构向股份公司配购股票。企业整体资产转让原则上应在交易发生时,将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项经济业务进行所得税处理,并按规定计算确认资产转让所得或损失,也就是说,整体资产转让对转出方来讲也算是一种投资行为。

国税函[2002] 165号文件规定,根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定,营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为,其转让价格不仅仅是由资产价值决定的,与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此,转让企业产权的行为不属于营业税征收范围,不应征收营业税。
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995] 48号)规定,关于以房地产进行投资、联营的征免税问题对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。……在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。关注公众微信号:qx15910425806分享更多地产财税专业知识)
根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)的规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财税字[1995] 48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定。
《土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。
根据上述文件规定,可以作出以下分析:
营业税方面:企业整体产权转让不征收营业税。
土地增值税方面:因企业只是股东的改变,没有涉及产权的转移,所以不征土地增值税。
企业所得税方面:股权转让价与原账面投资价的差额部分属于股权转让所得,应缴纳企业所得税。
另外,对剩余的25%的楼盘不构成视同销售,不用缴纳企业所得税、营业税与土地增值税等
同时必须注意:国税函[2002]420号及国税函[2002] 165号文件已全文废止。
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jinwa/金蛙

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